Huurkorting vanwege coronacrisis (3)

Het is zover. De Hoge Raad is aan het woord. De hoogste rechter mag eindelijk de principiële vraag over huurkorting beantwoorden. Welke consequenties heeft Covid-19 voor partijen die zijn getroffen door de gedwongen horecasluiting? De aanleiding zijn zogeheten prejudiciële vragen, gesteld door een Limburgse kantonrechter (ECLI:NL:RBLIM:2021:2982).

Wat zijn dat, prejudiciële vragen? Een prejudiciële vraag is een rechtsvraag van een rechter aan de Hoge Raad over de uitleg van een rechtsregel. Vervolgens wordt aan de hand van de antwoorden alsnog door de rechtbank vonnis gewezen. Ellenlange procedures kunnen zo worden bekort.

Het is goed maar vooral ook logisch dat het instrument wordt ingezet. Vanzelfsprekend kan de kantonrechter zelfstandig beslissen. En uiteraard mag de in het ongelijk gestelde partij dan appèl instellen. Het gerechtshof beoordeelt de zaak helemaal opnieuw. Maar vervolgens staat ook nog cassatieberoep bij de Hoge Raad open.

Dit procederen in drie instanties kost tijd, geld en energie. Langdurige onzekerheid is onvermijdelijk. Er ligt een stuwmeer van zaken, die in de kern allemaal op dezelfde vraag uitkomen. Namelijk, wie draagt de financiële pijn van de lockdown? En dat deze principiële vraag uiteindelijk aan ‘s lands hoogste rechter wordt voorgelegd is zo goed als zeker. Het ligt dus voor de hand dat ‘s lands hoogste rechter zo vroeg mogelijk in deze rechtsvorming wordt betrokken. Het is geen geheim dat de Hoge Raad dit ook heeft gewild. Waarschijnlijk liggen de antwoorden al klaar.

Het initiatief komt van de kantonrechter Roermond, in een procedure tegen Heineken. De eisende partij is een pandeigenaar die zich verzet tegen het doorbelasten door huurder Heineken van huurkorting aan haar onderhuurders. De bierbrouwer is huurder van ongeveer 600 panden die zijzelf huurt en weer onderverhuurt aan horecaondernemers.

De kantonrechter stelt de volgende vragen aan de Hoge Raad:

1. Dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?

2. Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?

3. (Of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?

4. Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?

Wanneer de Hoge Raad antwoord heeft gegeven, kunnen de lagere rechters één lijn trekken. Dit is precies waar de praktijk behoefte aan heeft. Er wordt duidelijkheid gecreëerd. Voor partijen zal het eenvoudiger zijn om de knopen te tellen. Het treffen van een minnelijke regeling wordt makkelijker.

De vragen zijn kort en zeker niet uitputtend. Want wat is de betekenis van de exoneratieclausule (in modelcontracten)? Mag de rechter een streep trekken door de afgesproken risicoverdeling? Heeft een dergelijke clausule dan nog effect in het redelijkheidsoordeel? Of is afspraak echt helemaal geen afspraak, in tijden van corona?

Met de beantwoording van deze prejudiciële vragen, gaan mogelijk nieuwe deuren open. Hoe zit het met ondernemers die niet tot sluiting gedwongen werden maar even hard zijn getroffen? Gaat het alleen over huurcontracten? Of kan de rechter ook in andere duurovereenkomsten ingrijpen? Als de juridische figuur onvoorziene omstandigheid wordt opgerekt, zijn nieuwe procedures te voorzien.

Huurkorting vanwege coronacrisis (2)

De eerste vonnissen in bodemprocedures zijn een feit. De Amsterdamse kantonrechter had op 10 december 2020 de primeur (ECLI:NL:RBAMS:2020:7108). In deze bijdrage wordt de beslissing van 21 januari jl. van de rechtbank Den Haag besproken. De casus kreeg veel aandacht in de landelijke pers.

De Haagse kantonrechter sprak zich uit over huurprijsvermindering vanwege Covid-19 (ECLI:NL:RBDHA:2021:461). Eerder waren er uitspraken in kort geding, waaronder een belangwekkend arrest van het gerechtshof Amsterdam (zie hieronder). Maar nu beslist ook de bodemrechter dat de huurder van horeca bedrijfsruimte recht heeft op een korting van 50%, gedurende de lock-down.

De uitspraak is in de media positief ontvangen. Deze zaak zou duidelijkheid geven. De belangenorganisatie voor horeca ondernemers presenteert de uitkomst als ‘houvast’ en ‘belangrijk signaal’. Het zou inderdaad goed zijn als er duidelijkheid was gecreëerd. Helaas roept het vonnis juist vragen op.

Volgens de Haagse kantonrechter dienen ‘de gevolgen van de gedwongen horecasluiting gelijkelijk te worden verdeeld’. Maar de consequenties voor de verhuurder blijven in deze zaak buiten beschouwing. Die gevolgen worden kennelijk niet verdeeld. Wat nu als de pandeigenaar met de huurinkomsten in zijn levensonderhoud voorziet? En wie compenseert zijn vaste lasten?

Over de gevolgen voor de huurder is het vonnis kort. De rechter stelt vast dat er sprake is van omzetderving. En dus is de overeenkomst uit balans. Maar; omzet is niet hetzelfde als resultaat. De misgelopen omzet gaat gepaard met minder inkoop en lagere kosten. En de kosten die wel doorlopen worden (deels) gecompenseerd door de tegemoetkoming vaste lasten (TVL) en andere overheidssteun. Wat precies moet er nu nog worden verdeeld? Dat blijft de hamvraag.

Definitief is het oordeel van de kantonrechter Den Haag niet. Er kan hoger beroep worden ingesteld. Ook in andere zaken volgen ongetwijfeld (appèl-)procedures.

Het laatste woord is aan de Hoge Raad. Want een cassatieprocedure of prejudiciële vragen zullen niet uitblijven. Er staan immers principiële vragen open. Is er wel sprake van een zogeheten gebrek, zoals de kantonrechter aanneemt? Hij concludeert dat een (onvoorziene) overheidsmaatregel als gebrek wordt aangemerkt en verwijst kort naar de wetsgeschiedenis. Hoogleraar huurrecht Justine van Lochem trekt dat in twijfel en meent dat die conclusie te snel is getrokken. Zij schreef recent dat de wetgever onjuist wordt geïnterpreteerd.

En wat is de betekenis van de gangbare exoneratieclausule, in modelcontracten? Mag de rechter een streep trekken door de afgesproken risicoverdeling? En heeft een dergelijke clausule dan nog effect in het redelijkheidsoordeel? Of is afspraak echt helemaal geen afspraak, in tijden van corona? Daarover later meer.

Wordt de wettelijke huurbescherming (verder) ingeperkt?

Verhuurders en huurders van woonruimte krijgen – opnieuw – meer ruimte voor flexibiliteit. Althans als het aan de minister ligt. In een recent wetsvoorstel worden de sinds 2015 bestaande mogelijkheden van tijdelijke verhuur opgerekt.

woonruimte

Momenteel kunnen tijdelijke huurcontracten van 2 jaar (zelfstandige woningen) en 5 jaar (onzelfstandige woningen/kamers) of korter worden afgesproken. Dit is geregeld in artikel 7:271 lid 1 BW. In de nieuwe situatie mogen huurders en verhuurders van zelfstandige woonruimte een tijdelijke huurcontract sluiten van maximaal 3 jaar. Tevens wordt de mogelijkheid geïntroduceerd een minimumduur af te spreken.

Bovendien kan volgens het wetsvoorstel het tijdelijke huurcontract tussentijds eenmalig worden verlengd. En wel tot 3 jaar (zelfstandige woningen) en 5 jaar (onzelfstandige woningen/kamers). Nu kan dat niet. Bij voortzetting van het tijdelijke huurcontract ontstaat automatisch een huurcontract voor onbepaalde tijd, met alle huurbescherming voor de huurder.

Tijdens de coronacrisis is een tijdelijke wet ingevoerd. Zo werd mogelijk om tijdelijke contracten te verlengen zonder dat het tijdelijke karakter van het huurcontract verloren ging.

Er zijn meer situaties waarin dit soort maatwerk geboden is. Denk aan tijdelijke verhuur na een scheiding, of aan tijdelijke verhuur aan arbeidsmigranten of internationale studenten. Ook is gedacht aan mensen die langer nodig hebben om permanente woonruimte te vinden nadat zij zijn uitgestroomd uit de maatschappelijke opvang. Of de starters die beginnen met een huurwoning en daar willen blijven tot ze een koophuis hebben gevonden. In al deze situaties is vooraf niet in te schatten wat de noodzakelijke duur van het tijdelijke huurcontract moet zijn.

Het wetsvoorstel maakt het vanaf 1 april a.s. mogelijk dat huurders en verhuurders de tijdelijke huurovereenkomst voor een periode onder dezelfde voorwaarden verlengen, zonder dat het leidt tot een contract voor onbepaalde tijd. De minister verwacht dat de mogelijkheid van deze tijdelijke huurcontracten beter aansluit bij de behoefte in de praktijk. Meer flexibiliteit en maatwerk lijken toverwoorden. Voorstanders van huurbescherming vrezen dat de positie van huurders verder wordt uitgehold. Verhuurders ervaren deze bescherming wellicht als te rigide en zullen juist blij zijn met extra armslag. Hoe het ook zij, het huurrecht is volop in ontwikkeling.

Huurkorting vanwege coronacrisis

Op 14 september 2020 heeft het Gerechtshof Amsterdam een belangrijke uitspraak gedaan, in een zaak over huurprijsvermindering vanwege de gevolgen van Covid-19http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHAMS:2020:2604 ).

Amersfoort De Nieuwe Stad

De exploitant van een event- en congrescentrum vroeg huurkorting. Door de overheidsmaatregelen was de exploitatie nagenoeg onmogelijk. Omzetverlies was het gevolg. De rechter schiet de huurder te hulp. Kort gezegd oordeelt het hof dat er sprake is van het juridische begrip onvoorziene omstandigheden. De kantonrechter heeft terecht ‘de pijn’ verdeeld, vindt de appèlrechter. Vooralsnog wordt een korting van 50% gerechtvaardigd geacht. Het hof sluit zich aan bij diverse kort geding uitspraken van kantonrechters.

Dit hofarrest is een belangrijke aanwijzing hoe de jurisprudentie er uiteindelijk uit kan gaan zien. Een definitieve lijn is er nog niet. De andere gerechtshoven en de Hoge Raad zullen over dit vraagstuk zeker een beslissing nemen. En het gaat in deze specifieke zaak om een kort geding procedure. Formeel is uitsluitend geoordeeld over het recht van de huurder om betaling op te schorten.

Er blijven vragen. Om het simpel te houden; waarom zou een periode van enkele maanden geïsoleerd moeten worden beschouwd? Het gaat bij overeenkomsten van bedrijfsruimte in de meeste gevallen om een langere contractsduur, van tien jaar of meer. En is het redelijk om het ondernemersrisico van een huurder te verleggen naar de pandeigenaar? Zij worden niet gecompenseerd door allerlei regelingen en overheidssteun. Zullen de rechters uiteindelijk niet per zaak naar de individuele omstandigheden moeten kijken? Een particulier die een winkel aan een keten verhuurt is een heel ander geval dan een internationale bierbrouwer die contracteert met een horeca-exploitant. Wordt vervolgd.

Spoedwet coronacrisis voor tijdelijke contracten

Op 6 april 2020 is in verband met de coronacrisis de Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten aangenomen. Doel is om te voorkomen dat huurders waarvan het tijdelijke huurcontract tijdens de crisis afloopt op straat komen te staan. De wet geldt voor huurcontracten die eindigen tussen 1 april 2020 en 30 juni 2020. Huurcontracten kunnen eenmalig verlengd worden met maximaal drie maanden en tot uiterlijk 1 september 2020. Huurders krijgen de mogelijkheid een tijdelijke verlenging aan te vragen bij hun verhuurder. De verhuurder zal de tijdelijke verlenging verlenen tenzij deze al voor 1 april afspraken had om bijvoorbeeld de woning te verkopen, te slopen of te renoveren of als de verhuurder zelf in het huis wil gaan wonen of als de huurder zich niet als goed huurder gedraagt. In een speciale procedure neemt de rechter binnen drie weken een beslissing.

Wet arbeidsmarkt in balans (WAB): wat is er veranderd per 1 januari 2020?

dragstra advocatuur arbeidsrecht

Vanaf 1 januari veranderen de regels rond arbeidscontracten en ontslag. Dit is geregeld in de Wet arbeidsmarkt in balans. Dit is relevant voor werkgevers en werknemers. Zo gaan werkgevers vanaf 1 januari een lagere WW-premie betalen voor werknemers met een vast contract. Payrollwerknemers krijgen een betere rechtspositie en arbeidsvoorwaarden en oproepkrachten krijgen meer zekerheid op werk en inkomen.

Er is een nieuwe ontslaggrond ingevoerd, de cumulatiegrond. Ontslag wordt ook mogelijk wanneer omstandigheden uit de verschillende ontslaggronden die via de kantonrechter lopen samen een redelijke grond voor ontslag opleveren. Bij ontslag op basis van deze grond kan de rechter een extra vergoeding toekennen aan de werknemer.

Werkgever en werknemer kunnen drie tijdelijke contracten in maximaal drie jaar aangaan. Het volgende contract is dan automatisch een vast contract. Tot en met 31 december 2019 was het mogelijk om 3 tijdelijke contracten in maximaal 2 jaar aan te gaan. Ook kan de tussenpoos (tijd tussen contracten) bij cao worden verkort tot 3 maanden bij tijdelijk terugkerend werk (niet beperkt tot seizoensarbeid) dat maximaal 9 maanden per jaar kan worden gedaan.

Editie 2019 Commentaar Huurrecht verschenen

Alweer de zesde editie van SDU Commentaar Huurrecht (2019) is verschenen. Dragstra is co-auteur van deze multimediale uitgave, waarin het huurrecht artikelsgewijs wordt besproken. Elk wetsartikel is voorzien van de belangrijkste uitspraken.

Naast de boekeditie is er een online uitgave waarin telkens recente jurisprudentie en wetswijzigingen worden toegevoegd. Door deze opzet is de uitgave altijd actueel.

Dragstra behandelt het beëindigen van de huurovereenkomst van woonruimte. Alle formaliteiten en valkuilen rond de opzegging en de gang naar de rechter komen aan de orde. Commentaar Huurrecht is gericht op de praktijkjurist die zich met verhuur van woon- en bedrijfsruimte bezig houdt.

Alle belangrijke wijzigingen waaronder de aanpassingen uit de Wet doorstroming huurmarkt 2015 zijn verwerkt.

Aanzegging bij het eindigen van tijdelijke verhuur

Met de introductie van de tijdelijke verhuur van woonruimte, zijn de mogelijkheden voor verhuurders aanzienlijk verruimd. Maar door de nieuwe en strikte regels konden procedures niet uitblijven. Inmiddels zijn de eerste vonnissen verschenen. Het beeld in de jurisprudentie is dat de regels streng worden toegepast. Eén ding is duidelijk; een correcte en tijdige aanzegging van het eindigen van de huur is cruciaal. Het kan echt op een enkele dag aankomen. Een overzicht van de rechtspraak.
• Rb. Zeeland-West-Brabant (Voorzieningenrechter) 10 januari 2018; de kennisgeving van beëindiging was twee dagen te vroeg verzonden, en een daarop volgende brief te laat. De kantonrechter overweegt dat er sprake is van een verzuim dat niet kan worden hersteld. Een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid en een analoge verwijzing naar het arbeidsrecht worden gepasseerd. De conclusie is dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is verlengd.
• Rb. Overijssel (Voorzieningenrechter) 5 december 2017; een huurcontract voor twee jaar met gewone huurbescherming wordt naadloos opgevolgd door een tijdelijke overeenkomst. De rechter gaat uit van huurbescherming en wijst de ontruimingsvordering af, met de overweging dat de wetgever heeft willen voorkomen dat huurders worden geconfronteerd met een reeks van tijdelijke overeenkomsten. Anders dan in bovenstaande casus ontleent de kantonrechter een argument aan – de zogeheten Ragetlie-regel in – het arbeidsrecht, omdat “wonen net als werken een essentieel onderdeel is van ieders leven”.
• Rb. Limburg (kantonrechter) 22 november 2017; uit het feit dat een huurcontract voor een half jaar is gesloten, leidt de kantonrechter af dat is bedoeld om een tijdelijke overeenkomst aan te gaan, ook al wijzen de van toepassing verklaarde algemene bepalingen niet in die richting.
• Rb. Midden-Nederland (kantonrechter Amersfoort) 20 september 2017; schriftelijk informeren dat de tijdelijke huurovereenkomst op de afgesproken datum eindigt, kan per e-mail. In deze casus werd de ontvangst van het e-mailbericht betwist, waarop de ontruiming in kort geding strandde.
• Rb. Noord-Nederland (kantonrechter Leeuwarden) 29 augustus 2017; de rechter neemt ambtshalve een tijdelijke huurovereenkomst aan, die naar zijn oordeel rechtsgeldig per e-mail door de huurder (tussentijds) is opgezegd.
• Rb. Midden-Nederland (kantonrechter Almere) 16 mei 2017; in deze casus is de kennisgeving een dag te laat verzonden. De kort geding rechter oordeelt dat de huurder erop mocht vertrouwen dat verhuurder de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wenst voort te zetten en kennelijk geen gebruik wenste te maken van de mogelijkheid om de huurovereenkomst van rechtswege te laten eindigen op de overeengekomen datum. De vordering tot ontruiming wordt daarom afgewezen.

Ontslagvergoeding voor de statutair directeur

De rechtbank in Groningen heeft in een recent vonnis een aanzienlijke vergoeding toegekend aan een ontslagen statutair directeur (Rechtbank Noord-Nederland, 11 juli 2017). Volgens de rechter deugde er niets van de aangevoerde ontslaggronden en waren er redenen voor een ferme corrigerende tik op de vingers van de werkgever. Dit leidde tot een ontslagvergoeding van € 60.000. (http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBNNE:2017:2726). Maar was het niet zo dat de statutair directeur nauwelijks ontslagbescherming geniet en arbeidsrechtelijk min of meer vogelvrij is? Jawel, maar met de invoering van de Wet werk en zekerheid in 2015 is er iets ingrijpend veranderd. De statutair directeur heeft vanouds een dubbele rechtsbetrekking; hij is bestuurder van de vennootschap en is tegelijk in dienst als directeur. Nog steeds leidt het besluit van de aandeelhouders om de statutair directeur zijn vennootschappelijke rol te ontnemen ook tot het einde van het civielrechtelijke dienstverband. Maar anders dan voorheen zal het ontslag expliciet op één van de in de wet genoemde gronden moeten worden gebaseerd. Naast een rechtsgeldig AvA-besluit is een valide opzeggingsgrond cruciaal. En daar ging het voor de werkgever in deze casus mis. Volgens het vonnis konden de ingeroepen gronden het ontslag niet rechtvaardigen. Het staat er niet met zoveel woorden, maar tussen de regels is te lezen dat de rechter vond dat er sprake was van gelegenheidsargumentatie. Echter, de wet geeft de rechter geen ruimte om het dienstverband van een statutair directeur te herstellen. Dus zelfs als een grond ontbreekt kan het ontslag niet worden teruggedraaid. Wel staat het ontbreken van een valide ontslaggrond gelijk aan ernstig verwijtbaar handelen. De rechter kan dan een zogenoemde billijke vergoeding toekennen. En een billijke vergoeding mag ook een bestraffend karakter hebben. Voorheen was er alleen ruimte voor een vergoeding in geval van een kennelijk onredelijk ontslag. De lat lag hoog voor de directeur/ werknemer. Met een uitspraak als deze lijkt de deur te worden open gezet voor een praktijk van royale ontslagvergoedingen. Het is de vraag of de wetgever zo’n ingrijpende verbetering van de positie van de statutair directeur heeft beoogd. Het laatste woord is nog niet gezegd; de werkgever heeft hoger beroep ingesteld. En uitspraken van andere rechters zullen volgen. Vast staat dat werkgevers zorgvuldig moeten blijven bij het ontslaan van een statutair directeur.

Studentstage Lucas de Vet

IMG_5025Mijn naam is Lucas de Vet. Ik studeer Nederlands recht aan de Universiteit Utrecht en zal komend jaar afstuderen in Rome. Sinds het begin van dit jaar loop ik met plezier stage bij Dragstra Advocatuur. Het biedt mij de mogelijkheid om naast de theoretische studie in aanraking te komen met hetgeen waarvoor je het allemaal doet: de praktijk. Door het volgen van deze stage hoop ik een realistisch beeld van de advocatuur te krijgen en te zien welke rechtsgebieden mij nou écht interesseren. Tot dusver is geen stagedag hetzelfde geweest. De ene dag houd ik mij bezig met het zoeken van bruikbare jurisprudentie, de andere dag werk ik mee aan een conceptadvies voor een klant. Mijn werk wordt gecontroleerd en besproken zodat ik er daadwerkelijk wat van opsteek, zoals het hoort bij een stage. Begin februari ben ik meegegaan naar een cursus van de Nederlandse Orde van Advocaten over de digitalisering van de rechtspraak. Deze ontwikkeling is in volle gang en het voornemen is dat er in 2020 volledig digitaal wordt geprocedeerd. Ik ga mij bezighouden met de verdere digitalisering en automatisering van Dragstra Advocatuur. De afgelopen weken heb ik als zeer leerzaam ervaren. Dit wil ik in de komende maanden graag doorzetten.