Editie 2017 Commentaar Huurrecht verschenen

Alweer de vijfde editie van SDU Commentaar Huurrecht (2017) is verschenen. Dragstra is co-auteur van deze multimediale uitgave, waarin het huurrecht artikelsgewijs wordt besproken. Elk wetsartikel is voorzien van de belangrijkste uitspraken.

Naast de boekeditie is er een online uitgave waarin telkens recente jurisprudentie en wetswijzigingen worden toegevoegd. Door deze opzet is de uitgave altijd actueel.

Dragstra behandelt het beëindigen van de huurovereenkomst van woonruimte. Alle formaliteiten en valkuilen rond de opzegging en de gang naar de rechter komen aan de orde. Commentaar Huurrecht is gericht op de praktijkjurist die zich met verhuur van woon- en bedrijfsruimte bezig houdt.

Alle belangrijke wijzigingen waaronder de aanpassingen uit de Wet doorstroming huurmarkt 2015 zijn verwerkt.

Ontslagvergoeding voor de statutair directeur

De rechtbank in Groningen heeft in een recent vonnis een aanzienlijke vergoeding toegekend aan een ontslagen statutair directeur (Rechtbank Noord-Nederland, 11 juli 2017). Volgens de rechter deugde er niets van de aangevoerde ontslaggronden en waren er redenen voor een ferme corrigerende tik op de vingers van de werkgever. Dit leidde tot een ontslagvergoeding van € 60.000. (http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBNNE:2017:2726). Maar was het niet zo dat de statutair directeur nauwelijks ontslagbescherming geniet en arbeidsrechtelijk min of meer vogelvrij is? Jawel, maar met de invoering van de Wet werk en zekerheid in 2015 is er iets ingrijpend veranderd. De statutair directeur heeft vanouds een dubbele rechtsbetrekking; hij is bestuurder van de vennootschap en is tegelijk in dienst als directeur. Nog steeds leidt het besluit van de aandeelhouders om de statutair directeur zijn vennootschappelijke rol te ontnemen ook tot het einde van het civielrechtelijke dienstverband. Maar anders dan voorheen zal het ontslag expliciet op één van de in de wet genoemde gronden moeten worden gebaseerd. Naast een rechtsgeldig AvA-besluit is een valide opzeggingsgrond cruciaal. En daar ging het voor de werkgever in deze casus mis. Volgens het vonnis konden de ingeroepen gronden het ontslag niet rechtvaardigen. Het staat er niet met zoveel woorden, maar tussen de regels is te lezen dat de rechter vond dat er sprake was van gelegenheidsargumentatie. Echter, de wet geeft de rechter geen ruimte om het dienstverband van een statutair directeur te herstellen. Dus zelfs als een grond ontbreekt kan het ontslag niet worden teruggedraaid. Wel staat het ontbreken van een valide ontslaggrond gelijk aan ernstig verwijtbaar handelen. De rechter kan dan een zogenoemde billijke vergoeding toekennen. En een billijke vergoeding mag ook een bestraffend karakter hebben. Voorheen was er alleen ruimte voor een vergoeding in geval van een kennelijk onredelijk ontslag. De lat lag hoog voor de directeur/ werknemer. Met een uitspraak als deze lijkt de deur te worden open gezet voor een praktijk van royale ontslagvergoedingen. Het is de vraag of de wetgever zo’n ingrijpende verbetering van de positie van de statutair directeur heeft beoogd. Het laatste woord is nog niet gezegd; de werkgever heeft hoger beroep ingesteld. En uitspraken van andere rechters zullen volgen. Vast staat dat werkgevers zorgvuldig moeten blijven bij het ontslaan van een statutair directeur.

Studentstage Lucas de Vet

IMG_5025Mijn naam is Lucas de Vet. Ik studeer Nederlands recht aan de Universiteit Utrecht en zal komend jaar afstuderen in Rome. Sinds het begin van dit jaar loop ik met plezier stage bij Dragstra Advocatuur. Het biedt mij de mogelijkheid om naast de theoretische studie in aanraking te komen met hetgeen waarvoor je het allemaal doet: de praktijk. Door het volgen van deze stage hoop ik een realistisch beeld van de advocatuur te krijgen en te zien welke rechtsgebieden mij nou écht interesseren. Tot dusver is geen stagedag hetzelfde geweest. De ene dag houd ik mij bezig met het zoeken van bruikbare jurisprudentie, de andere dag werk ik mee aan een conceptadvies voor een klant. Mijn werk wordt gecontroleerd en besproken zodat ik er daadwerkelijk wat van opsteek, zoals het hoort bij een stage. Begin februari ben ik meegegaan naar een cursus van de Nederlandse Orde van Advocaten over de digitalisering van de rechtspraak. Deze ontwikkeling is in volle gang en het voornemen is dat er in 2020 volledig digitaal wordt geprocedeerd. Ik ga mij bezighouden met de verdere digitalisering en automatisering van Dragstra Advocatuur. De afgelopen weken heb ik als zeer leerzaam ervaren. Dit wil ik in de komende maanden graag doorzetten.

Tijdelijke huurovereenkomst woonruimte

advocaat consumenten particulier onroerend goed amersfoortPer 1 juli 2016 is het mogelijk om voor woonruimte een tijdelijke huurovereenkomst te sluiten. De maximale duur is bij een zelfstandige woning twee jaar. De huurovereenkomst eindigt dan aan het einde van de afgesproken termijn, mits de verhuurder tijdig een schriftelijke kennisgeving aanbiedt. Alleen de huurder mag tussentijds opzeggen. De wetgever heeft de tijdelijke verhuur geïntroduceerd om de flexibiliteit op de huurmarkt te bevorderen. Deze uitzondering op huurbescherming zouden moeten leiden tot een betere doorstroming en tot een efficiënter gebruik van de woningvoorraad.

Van tijdelijke verhuur moet worden onderscheiden de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, waarbij een minimumtermijn wordt bedongen, die in de praktijk veel door commerciële verhuurders wordt gebruikt. Anders dan bij een tijdelijke overeenkomst mag de huurder niet tussentijds opzeggen en moet hij de minimumtermijn uitdienen.

Minister Blok benadrukt dat de tijdelijke overeenkomst een aanvulling is op de bestaande mogelijkheden van verhuur. De minister heeft op expliciete vragen van kamerlid Van der Linde (VVD) geantwoord zich te kunnen voorstellen dat het voor verhuurders van belang kan zijn om enige garantie te hebben omtrent de minimumduur van de huurovereenkomst, met het oog op de kosten die met (frequente) mutatie van huurders gemoeid zijn. De overeenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur is dus blijven bestaan en moet niet worden verward met een tijdelijke overeenkomst.

Evaluatie ontslagrecht

dragstra advocatuur arbeidsrecht

‘Eenvoudiger, sneller, rechtvaardiger en goedkoper’. Dat zou het nieuwe ontslagrecht worden. Een vast contract werd minder vast en ‘flex werd minder flex’. Maar hoe is het in de praktijk? De Wet Werk en Zekerheid (WWZ) is inmiddels meer dan een jaar van kracht. Uit een grootschalig evaluatieonderzoek blijkt dat de meeste doelstellingen niet zijn behaald. Eén doel  is wel bereikt; het verlagen van de ontslagvergoeding. Voor de kantonrechtersformule zijn de transitievergoeding en billijke vergoeding in de plaats gekomen. En dat pakt in zowel procedures als bij schikkingen lager uit. Maar eenvoudiger, sneller en rechtvaardiger is het nieuwe ontslagrecht niet. Volgens de verantwoordelijke minister Lodewijk Asscher is het te vroeg voor conclusies. Wordt vervolgd dus.

Wet doorstroming huurmarkt, een revolutie?

woonruimte

Wordt de huurder van woonruimte nog wel beschermd? Met ingang van 1 juli 2016 mag een woning tijdelijk worden verhuurd. Bij zelfstandige woonruimte kan een huurovereenkomst voor een periode van maximaal twee jaar worden gesloten. De verhuurder heeft de zekerheid dat de overeenkomst eindigt na het verstrijken van de afgesproken contractsperiode. Een schriftelijke kennisgeving uiterlijk een maand voor de afloop (maar niet eerder dan drie maanden ervoor) volstaat. Andere opzeggingsformaliteiten zijn er niet. De huurder hoeft de contractsperiode niet uit te zitten en mag tussentijds opzeggen.  Juristen raken er niet over uitgesproken. ‘Een ware aardverschuiving’ zegt de een, ‘de bijl aan de wortel van de huurbescherming’ zegt de ander. Dat het een vergaande verruiming van de mogelijkheden in het huurrecht is, is zeker.

Verhuizing naar Krommestraat 70

Per 1 maart 2016 is Dragstra Advocatuur gevestigd in Het Oude Stadhuis aan de Krommestraat 70 te Amersfoort. Het pand met de witte gevel is een fraai gerenoveerd rijksmonument, geheel toegerust op een moderne kantoorfunctie. Een inspirerende en representatieve werkomgeving, in het hart van de stad. Verhuisberichten en informatie over de feestelijke opening volgen spoedig.

Meester Rally 2015

Meer dan 50 equipes reden op zaterdag 12 september 2015 mee in de Mr. Rally 2015. Henk Dragstra nam deel in de equipe Dragstra Advocatuur/ Raadhuis Advocaten. De rally, die zoals gebruikelijk werd georganiseerd ten bate van Lawyers for Lawyers (L4L), vertrok vanaf Groot Kievitsdal in Baarn en voerde over de Utrechtse Heuvelrug. Van de rally is een beeldverslag te zien. Het aangename werd verenigd met het zeer nuttige; de opbrengst van de rally is voor Lawyers for Lawyers. L4L zet zich wereldwijd in voor onderdrukte advocaten.

Officiële opening nieuwe rechtbank Amersfoort

Amersfoort telt weer helemaal mee in de rechtspraak. Op donderdag 15 januari 2015 werd de nieuwe rechtbank aan de Stationsstraat door burgemeester Lucas Bolsius geopend. Een volwaardig en modern gerechtsgebouw; de zittingszalen zijn ingericht en voorbereid voor digitale zittingen. Dus geen papieren dossiers meer maar riante beeldschermen die toegang geven tot de processtukken. Dat mag een revolutie genoemd worden in de rechtspraak. Lees meer in De Stad Amersfoort.