De eerste vonnissen in bodemprocedures zijn een feit. De Amsterdamse kantonrechter had op 10 december 2020 de primeur (ECLI:NL:RBAMS:2020:7108). In deze bijdrage wordt de beslissing van 21 januari jl. van de rechtbank Den Haag besproken. De casus kreeg veel aandacht in de landelijke pers.

De Haagse kantonrechter sprak zich uit over huurprijsvermindering vanwege Covid-19 (ECLI:NL:RBDHA:2021:461). Eerder waren er uitspraken in kort geding, waaronder een belangwekkend arrest van het gerechtshof Amsterdam (zie hieronder). Maar nu beslist ook de bodemrechter dat de huurder van horeca bedrijfsruimte recht heeft op een korting van 50%, gedurende de lock-down.

De uitspraak is in de media positief ontvangen. Deze zaak zou duidelijkheid geven. De belangenorganisatie voor horeca ondernemers presenteert de uitkomst als ‘houvast’ en ‘belangrijk signaal’. Het zou inderdaad goed zijn als er duidelijkheid was gecreëerd. Helaas roept het vonnis juist vragen op.

Volgens de Haagse kantonrechter dienen ‘de gevolgen van de gedwongen horecasluiting gelijkelijk te worden verdeeld’. Maar de consequenties voor de verhuurder blijven in deze zaak buiten beschouwing. Die gevolgen worden kennelijk niet verdeeld. Wat nu als de pandeigenaar met de huurinkomsten in zijn levensonderhoud voorziet? En wie compenseert zijn vaste lasten?

Over de gevolgen voor de huurder is het vonnis kort. De rechter stelt vast dat er sprake is van omzetderving. En dus is de overeenkomst uit balans. Maar; omzet is niet hetzelfde als resultaat. De misgelopen omzet gaat gepaard met minder inkoop en lagere kosten. En de kosten die wel doorlopen worden (deels) gecompenseerd door de tegemoetkoming vaste lasten (TVL) en andere overheidssteun. Wat precies moet er nu nog worden verdeeld? Dat blijft de hamvraag.

Definitief is het oordeel van de kantonrechter Den Haag niet. Er kan hoger beroep worden ingesteld. Ook in andere zaken volgen ongetwijfeld (appèl-)procedures.

Het laatste woord is aan de Hoge Raad. Want een cassatieprocedure of prejudiciële vragen zullen niet uitblijven. Er staan immers principiële vragen open. Is er wel sprake van een zogeheten gebrek, zoals de kantonrechter aanneemt? Hij concludeert dat een (onvoorziene) overheidsmaatregel als gebrek wordt aangemerkt en verwijst kort naar de wetsgeschiedenis. Hoogleraar huurrecht Justine van Lochem trekt dat in twijfel en meent dat die conclusie te snel is getrokken. Zij schreef recent dat de wetgever onjuist wordt geïnterpreteerd.

En wat is de betekenis van de gangbare exoneratieclausule, in modelcontracten? Mag de rechter een streep trekken door de afgesproken risicoverdeling? En heeft een dergelijke clausule dan nog effect in het redelijkheidsoordeel? Of is afspraak echt helemaal geen afspraak, in tijden van corona? Daarover later meer.