Korte samenvatting

Artikel 273 Burgerlijk Wetboek boek 7 beschrijft de rechtsgang bij een vordering tot beëindiging van de huur. De rechter beoordeelt de vordering op basis van de door de verhuurder aangedragen opzeggingsgrond(en). Het tweede en derde lid schrijven voor wat de rechter te doen staat bij respectievelijk af- en toewijzing van de vordering. Bij afwijzing moet een beslissing worden genomen over de duur van de verlenging, hetgeen in de praktijk vaak niet gebeurt. Een toewijzing van de vordering gaat gepaard met een beslissing over de dag waarop de huurder dient te ontruimen. Het vonnis geldt als ontruimingstitel. Het artikel is van semidwingend recht. Afwijkende bedingen zijn vernietigbaar als er ten nadele van de huurder wordt afgeweken. De huurder moet dus zelf ageren.

In het navolgende worden de verschillende aspecten van de procedure bij de rechter besproken.

Uitsluitend de vermelde gronden

De huurder moet weten waar het om gaat als hij met een opzegging wordt geconfronteerd. Hij moet kunnen bepalen of hij in de opzegging wil berusten, dan wel het op een procedure wenst te laten aankomen. Daarom mag de verhuurder zich bij een eventuele gang naar de rechter uitsluitend beroepen op de in de opzegging vermelde gronden. Andere beweegredenen dan genoemd in de opzegging, dient de rechter buiten beschouwing te laten, ongeacht of die andere beweegredenen tot toewijzing zouden hebben kunnen leiden. Zie Kamerstukken II 1978/79, 12 249, nr. 11, p. 9 (nadere memorie van antwoord). Door het stellen van deze eis zou worden bevorderd dat al voor de zaak aan de rechter wordt voorgelegd ‘een gesprek goed op gang komt’, aldus de minister bij de totstandkoming van de voorloper van dit artikel (Handelingen II 78/79, p. 5032). De huurder mag niet tijdens het verloop van de procedure steeds met nieuwe gronden worden verrast. Deze openheid past in de lijn van het lang nadien ingevoerde artikel 21 Rv. Dit schrijft voor dat procespartijen de van belang zijnde feiten volledig en naar waarheid presenteren.

Een te strikte gebondenheid aan de in de opzegging vermelde gronden heeft geleid tot scherpe kritiek van advocaat-generaal Huydecoper in zijn conclusie bij het arrest To/Wong (HR 13 juni 2008, NJ 2008, 338). Hij bepleit een zo soepel mogelijke toepassing van het voorschrift. In de loop van de procedure kan de grond nader met feiten en omstandigheden worden onderbouwd. De grens blijft liggen bij feiten die niet tot de grond te rekenen zijn of daartoe (kunnen) bijdragen. Als argument voor een soepele benadering wordt genoemd dat een opzeggingsbrief vaak door een afzender zonder juridische kennis is geschreven. De zaak To/Wong betreft 290-bedrijfsruimte, maar de daarvoor toepasselijke opzeggingseis komt overeen met het voorschrift van artikel 7:273. De jurisprudentie rond de bepaling van artikel 7:295 lid 2 BW heeft dus ook betekenis voor woonruimte. Wel is het zo dat bij bedrijfsruimte een vergeefse opzegging langere termijnen en contractsperiode tot gevolg kan hebben.

In de praktijk wordt de vermelde grond genuanceerd (a) door een redelijke uitleg van de bewoordingen van de opzegging, en (b) doordat er ruimte is voor veranderingen in het onderliggende feitencomplex. Bedacht moet worden dat zowel huurder als verhuurder baat kan hebben bij beoordelingsvrijheid van de rechter. Zie Pres. Rb. Zutphen 24 december 1991, KG 1992, 55. In het arrest Engelgeer/Engelgeer is bepaald dat niet de letterlijke tekst, maar de betekenis die de huurder aan de inhoud van de opzegging mocht toekennen, bepalend is. Naarmate de huurder beter heeft geweten waar hij aan toe was, hebben klachten over de eis van lid 1 minder kans van slagen. Zie HR 8 januari 1982, NJ 1982, 455, Rb. Utrecht 23 maart 1988, WR 1988, 82. Ook voor artikel 7:273 geldt dat – afhankelijk van de feiten en omstandigheden – tegen een strikte uitleg kan worden ingebracht dat het resultaat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Zie HR 19 april 1966, NJ 1996, 684 (m.nt. Stein).

Afwijzing van de vordering

Dat bij afwijzing een overeenkomst van rechtswege wordt verlengd terwijl de rechter hierover beslist, lijkt dubbelop. Met de toevoeging ‘van rechtswege’ wordt benadrukt dat de overeenkomst in haar totaliteit voortduurt. Meestal wordt verlengd voor onbepaalde tijd, ook omdat rechters met regelmaat nalaten om een expliciete beslissing te nemen. Aangenomen mag worden dat wanneer een overweging of motivering achterwege blijft, dit een impliciete keuze voor onbepaalde tijd betekent. Zie HR 19 april 1966, NJ 1996, 684 (m.nt. Stein). Dat er een keuze moet worden gemaakt, is nadrukkelijk uitgemaakt in het arrest Mijderwijk/Meijaard (HR 19 april 1991, NJ 1991, 677). Er geldt een vrije beoordeling voor de feitenrechter, zonder dat er een prioriteit is van de verlenging voor onbepaalde tijd. In de praktijk komt een verlenging voor bepaalde tijd weinig voor. Door de keuze voor een bepaalde tijd kan de wachttermijn van drie jaar ex artikel 7:277 lid 2 BW worden verkort.

Een afwijzing van de vordering heeft als ingrijpende consequentie dat een nieuwe opzegging vaak langere tijd niet aan de orde is (ingevolge art. 7:277 lid 2 BW). Wanneer de vordering sneuvelt vanwege een onjuiste of onvolledige grond zijn de gevolgen dus verdergaand dan bij nietigheid op grond van de vormvoorschriften van artikel 7:271 BW. Dat leidt tot niet-ontvankelijkheid en kan meestal met een nieuwe opzegging worden ‘gerepareerd’.

Ontruimingstijdstip/ontruimingstitel

Bij toewijzing wordt ambtshalve een tijdstip van ontruiming bepaald. De rechter kan in geval van beëindiging op grond van dringend eigen gebruik in de zin van renovatie bijvoorbeeld aansluiting zoeken bij de datum waarop de werkzaamheden aanvangen. Zie HR 19 december 2014, RvdW 2015/96; ECLI:NL:HR:2014:3681 (Klashorst/ De Principaal). Dat een toewijzing van de vordering geldt als ontruimingstitel, laat onverlet dat de beslissing in beginsel niet uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Zie hetgeen is besproken (tot onherroepelijk is beslist) onder artikel 7:272 BW . Bovendien kan door het tijdsverloop van de eventuele appel- en cassatieprocedure het ontruimingstijdstip zijn ‘ingehaald’. In dat geval wordt een nieuwe beëindigingsdatum vastgesteld. Als voorbeeld: Hof Amsterdam 28 oktober 2004, WR 2006, 5.

Overzicht Jurisprudentie

Uitsluitend de vermelde gronden

  • HR 15 april 2011, LJN BP5612 (met conclusie A-G Huydecoper); verhuurder komt in de memorie van grieven met een aantal beoogde gebruiksfuncties die niet in de opzeggingsbrief zijn genoemd. Deze functies worden niet aangemerkt als nieuwe gronden maar als een gewijzigde feitelijke grondslag voor in opzeggingsbrief vermelde opzeggingsgrond. De AG betoogt in zijn conclusie – niet voor het eerst – dat de strenge opzeggingsformaliteiten “in de lucht hangen” en moeten worden gezien als overblijfsel van een reeds in 1979 verlaten procesmodel;
  • HR 13 juni 2008, NJ 2008, 338, JOL 2008, 476, RvdW 2008, 622, WR 2008, 94, LJN BC6116 (To/Wong); het hof merkt de in appel aangevoerde feiten en omstandigheden niet aan als nieuwe grond voor opzegging, maar als gewijzigde feitelijke grondslag voor de in de opzegging genoemde grond van dringend eigen gebruik. Volgens de Hoge Raad wordt het feitencomplex ex nunc beoordeeld en mag de rechter een wijziging van de feitelijke grondslag door de verhuurder in zijn beslissing betrekken.
  • HR 1 november 2002, NJ 2002, 114, LJN AE0857 (Engelgeer/Engelgeer); niet de letterlijke tekst is bepalend, maar de betekenis die de huurder in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan de inhoud van de opzegging mocht toekennen. De maatschappelijke kringen waartoe partijen behoren en hun juridische kennis zijn van belang. Ook kan relevant zijn of er aan de opzegging overleg is voorafgegaan. Deze en navolgende casus betreffen artikel 290-bedrijfsruimte doch de motivatie heeft ook betekenis voor een opzegging van huur van woonruimte.
  • HR 27 januari 1989, NJ 1989, 767 (m.nt. Stein), RvdW 1989, 42, LJN AD0610 (gemeente Den Haag/Vink); kleine groep huurders van flatwoningen in complex weigeren isolatievoorzieningen, althans de hieraan gekoppelde huurprijsverhoging. De isolatie wordt feitelijk gerealiseerd. Verhuurder zegt op grond van weigering redelijk aanbod de huur op. In de procedure stelt zij dat de huurders zich door hun weigering niet hebben gedragen zoals een goed huurder betaamt. Dit laatste is niet als opzeggingsgrond gehanteerd en moet buiten beschouwing blijven.
  • HR 8 januari 1982, NJ 1982, 455, AB 1983, 96 (m.nt. Gerritzen-Rode), BR 1981, 688, LJN AC7160 (Lenderink/Woningstichting); opzegging op grond van dringend eigen gebruik, bestaande uit renovatie waarover voorafgaand met de huurders uitvoerig overleg was gepleegd. Huurders kunnen zich niet beklagen over summiere en onduidelijke opzegging.
  • HR 26 mei 1977, NJ 1978, 63 (m.nt. Scholten), LJN AC5971 (Geist/Stuyling de Lange); verhuurder zegt op omdat hij het gehuurde in verband met de gezondheidstoestand van zijn vrouw dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Tijdens de procedure overlijdt de echtgenote. De rechter behoort het belang van de verhuurder om in de nieuwe situatie het pand zelf alleen te gaan bewonen in zijn oordeel te betrekken. Wijziging in de feitelijke omstandigheden van na de opzegging mogen in aanmerking worden genomen. De verhuurder zou onevenredig worden benadeeld als hij door een wijziging van omstandigheden opnieuw zou moeten opzeggen, aldus de Hoge Raad.
  • Hof Amsterdam 8 mei 2012, WR 2012, 101, ECLI:NL:GHAMS:2012:BW5595; verhuurder zegt op omdat hij zijn pand wil ‘herindelen en renoveren’, maar blijft – ook tijdens de procedure – onduidelijk over de aard en omvang van de gewenste renovatie. Het hof overweegt dat de wet zowel formele als materiële vereisten aan de opzeggingsbrief stelt die beogen te waarborgen dat de huurder reeds in een vroeg stadium wordt geïnformeerd over de gronden en de geldigheid van die gronden. Dit betekent niet dat het beoogde eigen gebruik specifiek en limitatief in de opzeggingsbrief moet zijn beschreven. Evenwel had het op de weg van verhuurder gelegen om de opzeggingsgrond ‘voldoende feitelijk substraat’ te geven, aldus het hof. Het bewijsaanbod van de verhuurder wordt gepasseerd omdat zijn stellingen onvoldoende zijn om toewijzing van de vordering te dragen.
  • Hof Amsterdam 13 december 2007, WR 2008, 124, LJN BG5435 (Hakman/Karstens); hoger beroep in kort geding. Huurders zijn in een bodemprocedure in appel in het gelijk gesteld, na de woning op grond van het vonnis in eerste aanleg te hebben ontruimd. Verhuurder heeft inmiddels zelf zijn intrek in de woning genomen en weigert te vertrekken. Verhuurder stelt thans dat hij opnieuw of alsnog de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik vanwege de verslechterde gezondheid van zijn partner. Omdat er geen nieuwe beëindigingsprocedure aanhangig is, kan het hof niet anticiperen op een uitspraak van de bodemrechter. Verhuurder moet woning weer ter beschikking stellen.
  • Pres. Rb. Zutphen 24 december 1991, KG 1992, 55, Prg. 1992, 3689, LJN AH3825 (Bobbink/Hesp); het betreft een executiegeschil nadat in hoger beroep op grond van dringend eigen gebruik een ontruimingstitel was gewezen. Na deze uitspraak kwamen twee kinderen van de verhuurder om het leven bij een verkeersongeval. Twee andere (pleeg-)kinderen vertrokken uit huis. Verhuurder beroept zich op dringend eigen gebruik, maar heeft niet langer ruimtegebrek. De kortgedingrechter verbiedt tenuitvoerlegging van de ontruimingstitel.

Verlenging voor bepaalde of onbepaalde tijd

  • HR 19 december 2014, RvdW 2015/96; ECLI:NL:HR:2014:3681 (Klashorst/ De Principaal); de Hoge Raad bepaalt dat de huur eindigt op 1 februari 2015 dan wel in voorkomend geval op zoveel latere datum als de benodigde vergunningen voor de geplande werkzaamheden zullen zijn afgegeven.
  • HR 22 april 1994, NJ 1994, 756 (m.nt. Stein), RvdW 1994, 98, LJN ZC1344 (Wolters/Douwstra); partijen dienen hun verhouding te verbeteren. Daarvoor is meer tijd nodig dan de door de kantonrechter bepaalde verlengingstermijn van drie maanden. Rechtbank: verlenging voor onbepaalde tijd.
  • HR 19 april 1991, NJ 1991, 677, RvdW 1991, 102, LJN ZC0219 (Mijderwijk/Meijaard); de rechter moet een keuze maken of de overeenkomst voor onbepaalde dan wel voor bepaalde tijd wordt voortgezet.

Ontruimingstijdstip

  • Hof Arnhem-Leeuwarden 24 december 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:9934; voor het geval de ontruiming inmiddels heeft plaatsgevonden, gaat het hof uit van de door de kantonrechter vastgestelde beëindigingsdatum en voor het geval het gehuurde nog niet is ontruimd, beëindigt het hof de huurovereenkomst per een latere datum.
  • Hof Amsterdam 28 oktober 2004, WR 2006, 5, LJN AS8364 (Luteyn/PKN); omdat de door de kantonrechter in eerste aanleg vastgestelde beëindigings- en ontruimingsdatum inmiddels is verstreken stelt het hof deze datum opnieuw vast om de huurster (andermaal) de gelegenheid te geven vrijwillig te ontruimen.

Literatuur

  • Dozy, R.A. en Y.A.M. Jacobs, Hoofdstukken huurrecht, Arnhem: Gouda Quint 1999.
  • Dozy, R.A en F. van der Hoek, Tekst & Commentaar Huurrecht, Deventer: Kluwer 2014.
  • Hielkema, H.M, H.E.M. Vrolijk en E.E. de Wijkerslooth-Vinke, Groene Serie Huurrecht, Deventer: Kluwer.
  • Jonge, A.R. de, E.E. de Wijkersloot-Vinke en J. Gelink, Parlementaire geschiedenis Huurrecht, Deventer: Kluwer 2008.
  • Kloosterman, A.M., H.J. Rossel en M.H. Rozeboom, Hoofdlijnen in het Huurrecht, Deventer: Kluwer 2014.