Samenvatting

Artikel 272 van het Burgerlijk Wetboek boek 7 regelt de effecten van een opzegging van de huur van woonruimte. Anders dan bij een ‘gewone’ eenzijdig gerichte rechtshandeling treden de gevolgen van een opzegging niet steeds zonder meer in. Als de huurder opzegt, eindigt de huurovereenkomst. Dit geldt niet bij een opzegging van de verhuurder. Die heeft alleen direct effect als de huurder er schriftelijk mee instemt. Berust de huurder niet in de opzegging dan blijft de huur in stand tot er door de rechter een onherroepelijke beslissing is genomen. De verhuurder moet bij de rechter een vordering instellen. Alleen bij toewijzing eindigt de huur. Het procesinitiatief ligt dus bij de verhuurder. De gang naar de rechter staat open, wanneer instemming van de huurder uitblijft en er zes weken na de opzegging zijn verstreken. De vordering tot beëindiging van de huur kan uitsluitend worden gebaseerd op de grond(en) die in de opzegging zijn genoemd. Het artikel is van semidwingend recht, afwijkende bedingen zijn vernietigbaar voor zover ten nadele van de huurder wordt afgeweken. Met de regel dat de huur in stand blijft tot er onherroepelijk is beslist, dat wil zeggen dat er geen beroepsmogelijkheden meer zijn, wordt in de praktijk genuanceerd omgegaan.

Bespreking

Procesinitiatief verhuurder

Kenmerkend voor het stelsel van huurbescherming is dat de huur niet tegen de wil van de huurder en zonder tussenkomst van de rechter kan eindigen. Dit uitgangspunt kent als enige uitzondering de situatie van de tijdelijke huurovereenkomst die wordt besproken onder artikel 7:271 lid 1. De gang naar de rechter staat open nadat er rechtsgeldig is opgezegd. De opzegging is dus een ontvankelijkheidsvereiste voor de vordering tot beëindiging, als bedoeld in het tweede lid. Het procesinitiatief ligt bij de verhuurder. Anders dan onder het oude recht van voor 1979 blijft hij aan zet wanneer de huurder niet akkoord gaat met opzegging. Zoals bij de bespreking van artikel 7:271 BW naar voren is gekomen zijn veel van de oorspronkelijke opzeggingsformaliteiten in stand gebleven. Dit betekent dat een verhuurder de procedure zorgvuldig moet voorbereiden. Hij heeft als eisende partij de stelplicht en draagt de bewijslast.

Toestemming huurder

Artikel 7:272 lid 1 schrijft voor dat de toestemming van de huurder schriftelijk moet zijn. De beëindiging met wederzijds goedvinden van lid 8 van het voorgaande artikel kent het schriftelijkheidsvereiste niet. Dit kan betekenen dat als partijen op basis van een opzegging en mondelinge instemming van de huurder uiteen gaan, de huurovereenkomst blijft bestaan. Zelfs als het gehuurde is opgeleverd zou formeel de betalingsverplichting voortduren. Hoewel de wetgever de eis van schriftelijkheid expliciet heeft bedoeld als bescherming voor de huurder en de Hoge Raad een strikte uitleg heeft gegeven (HR 19 april 1996, NJ 1996, 684 (IJsselmuiden/Brouwers)), zal in zo’n situatie doorslaggevend zijn wat partijen voor ogen heeft gestaan. Als maatstaf geldt het vertrouwensbeginsel. Er kan niet zomaar een beroep worden gedaan op het ontbreken van de met de verklaring (van instemming) overeenstemmende wil. Bovendien zal de opzegging door de verhuurder in veel gevallen ook kunnen worden uitgelegd als voorstel tot beëindiging. Zie Hielkema e.a., artikel 272, aant. 26-27, Dozy en Van der Hoek (2014), artikel 272, aant. 2. En dan geldt dat mondelinge instemming wel volstaat.

Tot onherroepelijk is beslist

Lid 1 vormt een uitzondering op de algemene procesregel dat de rechter zijn vonnis des gevorderd uitvoerbaar bij voorraad kan verklaren (art. 233 Rv). De wetgever heeft voor het huurrecht als uitgangspunt gekozen dat de zware maatregel van ontruiming niet mogelijk behoort te zijn, voordat op de vordering tot beëindiging onherroepelijk is beslist. Een beëindigings- en ontruimingsvonnis mag volgens deze regel niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Dit zou betekenen dat er geen executie mogelijk is zolang de huurder beroep mag instellen of daadwerkelijk appelleert. Vanzelfsprekend kan dit een stimulans zijn voor de huurder om zo lang als mogelijk door te procederen en aldus het verblijf in het gehuurde te verlengen. Scherpe kritiek van huurrechtjuristen (Bockwinkel (1979), Adriaansens (1995), Dozy en Van der Hoek (2014), artikel 272, aant. 3) ten spijt heeft de wetgever het voorschrift gehandhaafd. Zie Kamerstukken II 1999/2000, 26 089, nr. 6 (KST 26089, 6) , p. 51 (Nota naar aanleiding van het verslag).

Hoewel het commentaar in de literatuur niet is verstomd, blijkt de uitwerking van de regel in de praktijk mee te vallen. Een sterk ontwikkelde jurisprudentie relativeert de strengheid van de wetgever. Zo heeft de Hoge Raad in de zaak Lenderink/Woningstichting uitgemaakt dat een huurder geen rechtsmiddel mag instellen ‘alleen of hoofdzakelijk’ om een kansloze zaak te rekken. Zie HR 8 januari 1982, NJ 1982, 455 (Lenderink/Woningstichting). De Bijlmermeer-arresten bevestigden dat het systeem van de wet zich niet verzet tegen uitvoerbaarheid bij voorraad. Voorts gaat de Hoge Raad nog een stapje verder en oordeelt dat de rechter ter motivering kan volstaan met een belangenafweging. Zie HR 3 mei 1996, NJ 1996, 655 (Van Peski/Nieuw Amsterdam). Zelfs in kort geding kan feitelijk worden vooruit gelopen op de onherroepelijke uitkomst. Artikel 254 lid 1 Rv bepaalt immers dat in ‘alle spoedeisende zaken waarin, gelet op de belangen van partijen, een onmiddellijke voorziening bij voorraad wordt vereist, de voorzieningenrechter bevoegd (is) deze te geven’. En het vonnis kan (ook ambtshalve) uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard (art. 258 Rv). Daarmee kan de kort gedingrechter een verdergaande beslissing nemen dan de bodemrechter volgens de letterlijke tekst van de wet. De kantonrechter Amsterdam achtte een voorlopige voorziening (gedwongen uitplaatsing) gerechtvaardigd in het geval van een grootschalige wijkvernieuwing, aangezien ‘niet is gebleken of aannemelijk geworden dat de woningstichting keuzes heeft gemaakt die op kennelijk onredelijke gronden zijn gebaseerd’, zie Vzr. Ktr. Amsterdam 14 september 2004, WR 2005, 32 (m.nt. Schouten).

Er wordt in de praktijk gebruikgemaakt van de mogelijkheden die het procesrecht biedt, te weten de voorlopige voorziening (Ktr. Utrecht 16 september 2008, LJN BF0857) en de provisionele vordering (een toewijzing in een bijzondere casus: Ktr. Rotterdam 13 juni 2008, LJN BD3852, afwijzend Ktr. Breda 16 juli 2008, LJN BD8540) alsmede van een belangenafweging bij misbruik van bevoegdheid (art. 3: 13 BW). Dit laatste speelde in de kwestie van de Bijlmermeerflats. De sloop van een complex van 400 woningen werd aangevochten door drie procederende huurders. Zij legden het af tegen het algemeen belang van volkshuisvesting, gelet op de hoge beheerskosten van de drie nog bewoonde flatwoningen en de beschikbaarheid van passende woonruimte. Uiteraard is een voorlopige voorziening alleen aan de orde in spoedeisende gevallen en kan een ontruiming ‘alleen toewijsbaar zijn in transparante en sterk sprekende gevallen’. (Hielkema e.a., artikel 272, aant. 29.) Terughoudendheid blijft op zijn plaats.

De praktijk is lange tijd soepel geweest. Uitspraken in eerste aanleg werden vaak zonder meer uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Ten Kleij-Mulder (2006) signaleert een kentering op basis van enkele uitspraken in de periode 2005-2006. Zie Hof ’s-Hertogenbosch 13 september 2005, LJN AU4887, Ktr. Zutphen 14 februari 2006, WR 2006, 112 en Vzr. Rb. Rotterdam 17 januari 2006, WR 2006, 113, Rb. Alkmaar 6 juli 2006, WR 2006, 115 (bedrijfsruimte). Een vonnis dat zonder motivatie uitvoerbaar bij voorraad is verklaard, kan in een executiegeschil onderuit gaan. De Voorzieningenrechter in Rotterdam kwalificeerde zo’n omissie als juridische misslag en staakte de executie van de ontruiming. Zie Vzr. Rb. Rotterdam 18 juli 2006, WR 2006, 114 als uitvloeisel van Ktr. Rotterdam 24 mei 2006, WR, 104. In deze zaak had de huurder zelfs geen verweer gevoerd op de uitvoerbaarheid. Een verhuurder doet er goed aan om in rechte op een expliciete overweging aan te sturen.

In de literatuur wordt een ‘nee, tenzij-regel’ bepleit voor de uitvoerbaarheid bij voorraad van beëindigings- en ontruimingsvonnissen. Zie Hielkema e.a., artikel 272, aant. 29. Zie voorts de al eerder uitgehaalde zaken Ktr. Rotterdam 13 juni 2008, LJN BD3852, Ktr. Breda 16 juli 2008, LJN BD8540.

Mits de beslissing uitdrukkelijk is gemotiveerd, zou de weg van executie open moeten staan. De motivatie door de rechter moet wel duidelijk inzicht geven in de aard van het geschil en de wederzijdse belangen. In alle gevallen zal de verhuurder zijn vordering helder moeten presenteren en onderbouwen, met aandacht voor de onevenredigheid van belangen en eventuele schade door vertraging.

Kan vorderen/zes weken

Het instellen van de vordering tot beëindiging kan eerder voor zover de huurder binnen de zes weken laat weten niet met de opzegging in te stemmen. Indien de verhuurder de termijn niet afwacht, is zijn vordering toch ontvankelijk. Een overhaaste gang naar de rechter kan de verhuurder wel een proceskostenveroordeling opleveren als de huurder alsnog in de opzegging berust, zie Kloosterman e.a. (2014), nr. 9.4 Er geldt geen uiterlijke termijn voor het instellen van een vordering tot beëindiging, maar de verhuurder mag niet onbeperkt wachten. Slechts in uitzonderlijke gevallen mag worden aangenomen dat de verhuurder de uit de opzegging voortvloeiende rechten heeft verwerkt of daarvan afstand heeft gedaan. Zie conclusie A-G Huydecoper in HR 2 april 2004, WR 2004, 50 (De Rijk/Stevens), Hielkema e.a., artikel 272, aant. 32.

Jurisprudentie overzicht

Tot onherroepelijk is beslist

  • HR 3 mei 1996, NJ 1996, 655 (m.nt. Stein), RvdW 1996, 111, LJN ZC2065 (Van Peski/Nieuw Amsterdam); sloop van Bijlmermeerflats, zijnde een complex van 400 woningen. Een drietal huurders vecht de sloop aan, maar wordt door de rechtbank na afweging van de betrokken belangen in het ongelijk gesteld. De ontruiming wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Hoge Raad: het systeem van de wet verzet zich niet tegen iedere mogelijkheid tot uitvoerbaarheid bij voorraad. Bij de motivering kan de rechter met een belangenafweging volstaan.
  • HR 8 januari 1982, NJ 1982, 455, AB 1983, 96 (m.nt. Gerritzen-Rode), BR 1981, 688, LJN AC7160 (Lenderink/Woningstichting); wanneer de huurder een rechtsmiddel instelt louter om een kansloze zaak te rekken, heeft de rechter de bevoegdheid om de beëindiging en de ontruiming uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
  • Hof Den Haag 19 april 2016, ECLI:NL:GHDHA: 2016:974: In eerste aanleg is ten onrechte, want zonder nadere motivering in strijd met de wet de uitvoerbaarheid bij voorraad uitgesproken. Het hof schorst in het incident de tenuitvoerlegging voor de duur van het appèl;
  • Hof ’s-Hertogenbosch 3 mei 2016, ECLI:NL:GHSHE: 2016:1758: huurder heeft ruim voor het verstrijken van de termijn hoger beroep ingesteld en (ook in eerste aanleg) met voldoende voortvarendheid en met inhoudelijke argumenten geprocedeerd. Huurder maakt geen misbruik van de wettelijk toegekende rechten en geboden rechtsbescherming;
  • Hof Amsterdam 28 oktober 2014, ECLI:NL:GHAMS: 2015:4557; ontbinding door de kantonrechter, zonder uitvoerbaarheid bij voorraad met het oog op de hoge leeftijd van de huurder. Hof doet dit alsnog op incidentele vordering van de verhuurder, mede omdat de huurachterstand intussen is opgelopen.
  • Hof Amsterdam 5 november 2013, WR 2014, 73, ECLI:NL:GHAMS: 2013: 3841 (Arwert/Hemony Vastgoed); huurders zijn in eerste aanleg veroordeeld tot ontruiming van bij de woning behorende lattenberging op zolderverdieping. Hof: dat het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad had mogen worden verklaard moge zo zijn bij toewijzing van een vordering op grond van artikel 272 lid 1 BW, doch in dit geval is een voorlopige voorziening getroffen ex artikel 254 Rv. Het spoedeisend karakter daarvan brengt mee dat deze wel – en zelfs ambtshalve, zoals volgt uit artikel 258 Rv – uitvoerbaar bij voorraad kan worden verklaard.
  • Hof Arnhem-Leeuwarden 21 mei 2013, LJN CA0792; Wel uitvoerbaar bij voorraad. Omdat huurder nagenoeg stelselmatig te laat is met het betalen van de huur en de huurachterstand inmiddels forse proporties heeft aangenomen terwijl mogelijkheden om daaraan op korte termijn wat te doen niet zijn gesteld of gebleken, moet het ervoor worden gehouden dat het eventueel aanwenden van verdere rechtsmiddelen enkel bedoeld zal zijn om tijd te rekken. Een en ander klemt te meer nu slechts betalingsonmacht als verweer is gevoerd.
  • Hof ’s-Hertogenbosch 19 maart 2013, WR 2013, 68, LJN BZ 4991; Niet uitvoerbaar bij voorraad. Verhuurder beroept zich op slechte financiële situatie en wenst in haar eigen woning nabij hoogbejaarde vader te wonen. Uitvoerbaar bij voorraad verklaring kan alleen aan de orde zijn in uitzonderlijke door de verhuurder aan te voeren omstandigheden. Niet kan worden volstaan met een enkele afweging van belangen, zoals de verhuurder kennelijk veronderstelt, aldus het Hof. Nu de kantonrechter uitdrukkelijk op dit punt heeft beslist mocht van verhuurder worden verwacht dat zij feiten en omstandigheden aanvoert die zich na de uitspraak hebben voorgedaan en in eerste aanleg niet zijn meegewogen.
  • Hof Leeuwarden 28 februari 2012, LJN BV7230; Wel uitvoerbaar bij voorraad. Realisering van bedrijventerrein waarvoor woningen moeten wijken. Huurder heeft (vergeefs) tot aan de hoogste bestuursrechter het bestemmingsplan waarop de huuropzegging berust, aangevochten. Ook is een kortgedingprocedure in twee instanties gevoerd. Gelet op de onzekere economische tijden is verder oponthoud ongewenst. Aangezien bovendien de belangenafweging een hoog feitelijk karakter heeft, meent het hof dat het instellen van eventueel beroep geen ander doel kan dienen dan verder uitstel. Veroordeling tot ontruiming uitvoerbaar bij voorraad.
  • Hof Amsterdam 14 december 2010, WR 2011, 48, LJN BQ5673 (Hodenpijl/Vondels Beheer); de maatstaf voor uitvoerbaarheid bij voorraad is of het verweer van de huurder de rechter kennelijk ongegrond voorkomt. Het verweer dat met name erop neerkomt, dat in de gegeven omstandigheden een structurele wanverhouding tussen de huuropbrengsten en de exploitatiekosten ontbreekt, is niet kennelijk ongegrond.
  • Hof ’s-Gravenhage 14 december 2010, LJN BO8305 (X/Stichting Woonstad Rotterdam); verhuurder stelt niet dat de huurder misbruik van bevoegdheid maakt als bedoeld in artikel 3: 13 BW (W3932#ART 13) , maar omdat onvoldoende is onderbouwd dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, is er onvoldoende basis voor toewijzing van de vordering tot ontruiming in kort geding.
  • Hof ’s-Hertogenbosch 14 oktober 2008, WR 2009, 40, LJN BI0929 (Felix/Tiwos); bij de belangenafweging neemt het hof in het bijzonder in overweging dat verhuurder geruime tijd eerder plannen tot realisering van kleinschalige woonvoorziening heeft aangekondigd en slechts twee kamerbewoners die ontwikkeling blokkeren. Bovendien telt de omstandigheid dat er al viermaal vervangende woonruimte is aangeboden.
  • Hof Amsterdam 11 maart en 28 oktober 2004, WR 2006, 5, LJN AS8364 (Luteyn/PKN); het hof schorst eerst op incidentele vordering van de huurder de tenuitvoerlegging van de in eerste aanleg uitgesproken ontruiming. In het eindarrest wordt de schorsing opgeheven, in aanmerking nemend dat de opzegging inmiddels in twee feitelijke instanties is beoordeeld en gegrond bevonden.
  • Rb. Limburg 4 november 2015, WR 2016/33, ECLI:NL:RBLIM:2015:9335; bij wijze van voorlopige voorziening wordt ontruiming gevorderd nadat in de bodemprocedure het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad is verklaard. Van verhuurder mag worden verwacht dat hij feiten en omstandigheden aanvoert van na de uitspraak in de bodemprocedure, die kunnen rechtvaardigen dat van de eerdere beslissing wordt afgeweken. Feiten en omstandigheden ten aanzien waarvan verzuimd is om deze aan te voeren of die reeds aan bod zijn gekomen, kunnen derhalve niet in de beoordeling worden betrokken.
  • Vzr. Rb. Amsterdam 22 november 2011, WR 2012, 28; het arrest in de bodemprocedure is niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard. De verhuurder vordert vervolgens in kort geding alsnog de uitvoerbaarheid bij voorraad. De voorzieningenrechter overweegt dat in geval van nieuwe feiten of omstandigheden denkbaar is dat de belangenafweging van het hof in redelijkheid niet langer stand kan houden. In dit geval is daarvan geen sprake. Met de waarborgfunctie van artikel 7:272 BW is niet te verenigen om op basis van de kansloosheid van een cassatieberoep de vordering toe te wijzen.
  • Ktr. Utrecht 16 september 2008, Prg. 2009, 2 (m.nt. Abas), WR 2008, 109 (m.nt. Duijnstee-van Imhoff), LJN BF0857 (Bo Ex/X); huurder bewoont portiekflat. Hij is – niet onherroepelijk – veroordeeld voor ontucht met een jongetje in dezelfde flat. In kort geding betoogt verhuurder dat gezien de onhoudbare situatie het niet meewerken aan verhuizing slecht huurderschap/weigeren redelijk aanbod oplevert. De kantonrechter acht aannemelijk dat de huurovereenkomst in bodemprocedure wordt ontbonden en spreekt vooruitlopend hierop de ontruiming uit.
  • Ktr. Amsterdam (Vzr.) 14 september 2004, WR 2005, 32, LJN AT4126 (De Key/Van der Horst); de woningstichting wil een complex ingrijpend renoveren, woningen samenvoegen en verkopen. Voorlopige voorziening op grond van prognose over uitslag van een te volgen bodemprocedure. De verhuurder heeft de vrijheid om binnen het kader van haar doelstellingen keuze te maken, mits deze niet op kennelijk onredelijke gronden zijn gebaseerd.

Kan vorderen/zes weken

  • HR 2 april 2004, WR 2004, 50, JOL 2004, 182, LJN AO2783 (De Rijk/Stevens); huurder voert – eerst in cassatie – aan dat het ruime tijdsverloop tussen opzegging en vordering het vertrouwen rechtvaardigt dat verhuurder de opzegging geen gestand deed. A-G Huydecoper concludeert ten overvloede: er geldt geen termijn voor het instellen van een vordering tot beëindiging. Slechts in uitzonderlijke gevallen mag worden aangenomen dat de verhuurder de uit de opzegging voortvloeiende rechten heeft verwerkt of daarvan afstand heeft gedaan.

Literatuur

  • Dozy, R.A. en Y.A.M. Jacobs, Hoofdstukken huurrecht, Arnhem: Gouda Quint 1999.
  • Dozy, R.A. en F. van der Hoek, Tekst & Commentaar Huurrecht, Deventer: Kluwer 2014.
  • Hielkema, H.M., H.E.M. Vrolijk en E.E. de Wijkerslooth-Vinke, Groene Serie Huurrecht, Deventer: Kluwer.
  • Huydecoper, J.L.R.H., ‘Wat deugt er niet aan het huurrecht?’, WR 2007, 51, p. 173.
  • Jonge, A.R. de, E.E. de Wijkerslooth-Vinke en J. Gelink, Parlementaire geschiedenis Huurrecht, Deventer: Kluwer 2008.
  • Kleij-Mulder, M.C. ten, ‘Uitvoerbaar bij voorraad in het huurrecht’, WR 2006, 11, p. 383-387.
  • Kloosterman, A.M., H.J. Rossel en M.H. Rozeboom, Hoofdlijnen in het Huurrecht, Deventer: Kluwer 2014.